Плохая кредитная история не означает автоматический отказ в ипотеке. Банк оценивает не только прошлые просрочки, но и текущий доход, долговую нагрузку, размер первоначального взноса, стабильность занятости, характеристики выбранной квартиры и данные созаёмщиков. Поэтому две заявки с похожими проблемами в кредитной истории могут получить разные решения.
По данным НБКИ, в июле 2026 года доля отказов по ипотечным заявкам составила около 60%. За год показатель вырос на 10,6 процентного пункта. Банки осторожнее относятся к риску и тщательнее проверяют качество кредитной истории, поэтому готовиться к подаче заявки стоит заранее.
«Доля отказов по ипотечным заявкам в июле 2026 года составила около 60%, увеличившись за последний год на 10,6 п. п.». — НБКИ, сентябрь 2026 года.
Шансы на одобрение можно повысить: проверить кредитные отчёты, исправить ошибки, закрыть просрочки, уменьшить ежемесячные платежи и подтвердить доход. Большой первоначальный взнос и надёжный созаёмщик также снижают риск для банка, но не гарантируют положительное решение.
Если вы одновременно оцениваете бюджет покупки, посмотрите доступные квартиры в ЖК «Пушкино Град». Сравнивайте не только стоимость объекта, но и будущий ипотечный платёж с учётом первоначального взноса и действующей ставки.
Что сделать до подачи заявки
Перед обращением в банк:
Получите кредитные отчёты во всех бюро кредитных историй, где хранятся ваши данные.
Проверьте действующие кредиты, просрочки, заявки, поручительства и остатки задолженности.
Оспорьте ошибки и чужие обязательства, если они появились в отчёте.
Закройте текущие просрочки, микрозаймы и долги у приставов.
Сократите задолженность по кредитным картам и закройте ненужные карты.
Рассчитайте показатель долговой нагрузки с учётом будущего платежа по ипотеке.
Подготовьте документы, подтверждающие основной и дополнительный официальный доход.
Оцените, можете ли вы увеличить первоначальный взнос или привлечь созаёмщика.
Выберите несколько подходящих банков и не рассылайте заявки десятками одновременно.
Что считается плохой кредитной историей
Кредитная история — это сведения о кредитах, займах, заявках, платежах, просрочках и поручительствах человека. Они хранятся в бюро кредитных историй, или БКИ. Узнать список бюро, в которых находятся ваши данные, можно через Центральный каталог кредитных историй Банка России, в том числе с помощью «Госуслуг».
Кредитный отчёт и персональный кредитный рейтинг — не одно и то же. Отчёт содержит факты о финансовых обязательствах, а рейтинг представляет собой числовую оценку риска, рассчитанную конкретным бюро. Единого проходного балла для ипотеки нет: банки используют собственные скоринговые модели и не раскрывают все критерии оценки.
На решение особенно влияют:
текущая просрочка или незакрытый долг;
длительные просрочки в прошлом, особенно недавние;
высокая задолженность по кредитным картам;
частые обращения в микрофинансовые организации;
несколько кредитных заявок за короткий срок;
исполнительные производства;
высокая долговая нагрузка;
банкротство или сведения о нём в кредитной истории.
Разовая короткая просрочка несколько лет назад обычно оценивается иначе, чем действующий долг или систематические задержки платежей. Банк учитывает, когда возникла проблема, сколько она длилась, погашено ли обязательство и как заёмщик платил после этого.
Как проверить кредитную историю
Сначала запросите через «Госуслуги» или сервис Банка России сведения из Центрального каталога кредитных историй. В ответе будет указан список БКИ, в которых хранится ваша история. Затем получите отчёт в каждом из них: данные могут различаться, потому что кредиторы сотрудничают с разными бюро.
По закону кредитный отчёт в каждом БКИ можно бесплатно получить два раза в календарный год: оба раза в электронном виде либо один раз в электронном и один раз на бумаге. В отчёте проверьте:
свои персональные данные;
открытые и закрытые договоры;
остатки задолженности и статус погашения;
даты и продолжительность просрочек;
кредитные заявки и запросы банков;
поручительства и сведения о банкротстве.
Если погашенный кредит всё ещё указан как действующий или в отчёте появился чужой займ, подайте заявление об оспаривании в соответствующее БКИ. Бюро запросит проверку у банка или другой организации, передавшей сведения. Сохраняйте справки о закрытии договоров, платёжные документы и ответы кредитора.
Как банк принимает решение
Обычно проверка включает несколько этапов. Банк запрашивает кредитную историю, рассчитывает долговую нагрузку, подтверждает доход и занятость, проводит скоринговую оценку, а после предварительного одобрения проверяет выбранный объект недвижимости.
Даже хорошая кредитная история не гарантирует ипотеку. Банк может отказать из-за недостаточного дохода, высокой долговой нагрузки, нестабильной занятости, ошибок в анкете или несоответствия квартиры требованиям кредитора.
Показатель долговой нагрузки
ПДН показывает, какая часть среднемесячного дохода уходит на обслуживание долгов. В расчёт входят платежи по действующим кредитам, кредитным картам и предполагаемой ипотеке. Чем выше показатель, тем осторожнее банк оценивает заявку.
Например, заёмщик получает 150 000 ₽ в месяц и платит 18 000 ₽ по потребительскому кредиту. Банк также учитывает 12 000 ₽ по кредитной карте и будущий ипотечный платёж 55 000 ₽:
ПДН = (18 000 + 12 000 + 55 000) ÷ 150 000 × 100% = 56,7%.
Если кредитную карту погасить и закрыть, показатель снизится до 48,7%. Это не обеспечивает одобрение, но делает финансовый профиль устойчивее. Перед закрытием карты уточните в банке, как именно её лимит учитывается в расчёте, и дождитесь обновления сведений в БКИ.
Доход и занятость
Доход подтверждают справкой о доходах, выпиской по зарплатному счёту или справкой по форме банка. Индивидуальные предприниматели и самозанятые предоставляют налоговые документы и сведения о поступлениях. Банк оценивает не только сумму, но и регулярность дохода, стаж и срок работы у текущего работодателя.
Указывайте только доход, который можно подтвердить. Расхождения между анкетой, банковскими выписками и официальными документами могут стать самостоятельной причиной отказа.
Дадут ли ипотеку с просрочками и долгами
Действующая просрочка
При открытой просрочке вероятность одобрения крайне низкая. Сначала нужно погасить задолженность, получить подтверждение кредитора и проверить, что новый статус появился в БКИ. Подача множества заявок до устранения проблемы только добавит новые запросы в кредитную историю.
Закрытая просрочка
Погашенная просрочка продолжает отражаться в кредитной истории, но её значение зависит от давности и продолжительности. Шансы выше, если нарушение было единичным, после него заёмщик долго платил без задержек, а текущая нагрузка остаётся умеренной. Иногда имеет смысл приложить документы, объясняющие объективную причину нарушения, например длительное лечение или задержку зарплаты. Банк не обязан учитывать объяснение, но оно помогает прояснить ситуацию.
Долги у приставов
Открытое исполнительное производство показывает, что обязательство пришлось взыскивать принудительно. До подачи заявки лучше погасить долг, добиться окончания производства и проверить обновление сведений в базе ФССП и кредитной истории. Квитанции сами по себе могут быть недостаточны, если официальный статус ещё не изменился.
Банкротство
Во время процедуры банкротства получить ипотеку практически невозможно. После её завершения прямого пожизненного запрета на кредитование нет, но банк вправе отказать с учётом высокого риска. В течение пяти лет при обращении за кредитом гражданин обязан сообщать о факте банкротства. Решение принимается индивидуально и зависит от времени после процедуры, дохода, первоначального взноса и текущих обязательств.
Как повысить шансы на одобрение
Снизить текущую долговую нагрузку
В первую очередь погасите просрочки и дорогие небольшие займы. Затем уменьшите остатки по кредитным картам и закройте ненужные лимиты. После погашения получите справки об отсутствии задолженности и проверьте обновление данных в БКИ.
Не берите новый потребительский кредит специально для «улучшения истории» перед ипотекой. Он увеличит ПДН и может ухудшить результат сильнее, чем несколько своевременных платежей помогут рейтингу.
Увеличить первоначальный взнос
Чем меньше сумма кредита относительно стоимости квартиры, тем ниже риск банка. При сложной кредитной истории более крупный первоначальный взнос может усилить заявку, особенно если деньги накоплены и их происхождение можно подтвердить. Универсального процента, после которого банк обязательно даст ипотеку, не существует.
Материнский капитал можно использовать в составе первоначального взноса, если это допускают программа и банк. Он помогает уменьшить сумму кредита, но не заменяет проверку дохода и кредитной истории.
Привлечь созаёмщика
Созаёмщик с подтверждённым доходом и хорошей кредитной историей может повысить совокупную платёжеспособность семьи. При этом банк проверяет всех участников сделки. Действующие долги или просрочки основного заёмщика не исчезают, а созаёмщик несёт такую же ответственность за возврат кредита.
Поручительство обычно не заменяет созаёмщика: доход поручителя может не участвовать в расчёте доступной суммы кредита. Условия зависят от конкретного банка.
Подавать заявки точечно
Предварительно сравните требования банков к доходу, стажу, первоначальному взносу и выбранному объекту. Подайте заявки в несколько подходящих банков, а не во все доступные организации. Если получен отказ, сначала устраните вероятную причину и только затем обращайтесь повторно.
Банк может не сообщить точную причину отрицательного решения. В таком случае проверьте наиболее вероятные факторы: кредитный отчёт, ПДН, подтверждение дохода, корректность анкеты и требования к квартире.
Льготные программы и плохая кредитная история
Семейная, IT-, военная и другие льготные программы определяют ставку и требования к категории заёмщика. Они не отменяют банковскую проверку кредитоспособности. Даже при полном соответствии государственной программе банк оценивает кредитную историю, доход и долговую нагрузку.
Условия программ, лимиты, ставки и требования к первоначальному взносу меняются. Перед бронированием квартиры уточните актуальные параметры у банка и застройщика, запросите расчёт полной стоимости кредита и график платежей. Не ориентируйтесь только на рекламную ставку: дополнительные расходы могут включать страхование, оценку объекта и платные услуги.
Оставьте заявку на консультацию у нашего ипотечного брокера: расскажем все нюансы бесплатно и без навязывания.
Можно ли взять ипотеку без кредитной истории
Отсутствие кредитной истории и плохая кредитная история — разные ситуации. При нулевой истории у банка нет данных о том, как человек выполнял долговые обязательства. Поэтому большее значение приобретают подтверждённый доход, стаж, первоначальный взнос, отсутствие долгов и финансовый профиль созаёмщика.
Не стоит брать микрозайм ради формирования истории. Если до покупки квартиры есть достаточно времени и новый долг укладывается в бюджет, можно заранее обсудить с банком безопасный способ сформировать платёжную репутацию. Но универсального требования сначала оформить небольшой кредит нет.
План подготовки к ипотеке
За 6–12 месяцев
Получите отчёты из всех БКИ и найдите проблемные записи.
Погасите просрочки, микрозаймы и долги у приставов.
Уменьшите задолженность по кредитным картам.
Не оформляйте новые займы без необходимости.
Собирайте документы о доходе и формируйте первоначальный взнос.
За 2–3 месяца
Пересчитайте ПДН с учётом предполагаемой ипотеки.
Проверьте, что закрытые обязательства обновились в БКИ.
Подберите банки и программы под свой профиль и тип жилья.
По возможности не меняйте работу непосредственно перед подачей заявки.
Перед подачей
Повторно проверьте кредитный отчёт.
Подготовьте документы о доходе, занятости и первоначальном взносе.
Проверьте долги и исполнительные производства.
Сверьте сведения в анкете с документами.
Не направляйте большое количество заявок одновременно.
Нужен ли ипотечный брокер
Брокер может проанализировать кредитный отчёт, рассчитать ПДН, подобрать банки и помочь подготовить документы. Однако он не способен удалить достоверные записи из БКИ, обойти скоринг или гарантировать одобрение.
До заключения договора уточните стоимость услуг, момент оплаты, перечень банков и конкретные действия специалиста. Откажитесь от сотрудничества, если брокер предлагает подделать документы, скрыть обязательства или обещает стопроцентный результат.
Частые вопросы
Сколько времени хранится кредитная история
Кредитная история хранится семь лет с даты последнего изменения содержащейся в ней информации. Это не означает, что любая просрочка одинаково влияет на решение весь срок: банки обычно учитывают её давность, продолжительность и последующее поведение заёмщика.
Будет ли ставка выше при плохой кредитной истории
Банк может отказать, уменьшить сумму, потребовать больший первоначальный взнос или предложить менее выгодные условия. Итоговая ставка зависит от программы, профиля заёмщика, страховки и других параметров. Закон не устанавливает отдельную надбавку именно за плохую кредитную историю.
Можно ли получить ипотеку с действующей просрочкой
Вероятность крайне мала. Сначала погасите долг и дождитесь обновления сведений в БКИ. Если запись ошибочна, оспорьте её до новой подачи.
Поможет ли большой первоначальный взнос
Он уменьшает сумму кредита и риск банка, поэтому способен усилить заявку. Но открытые просрочки, неподтверждённый доход или высокая долговая нагрузка всё равно могут привести к отказу.
Можно ли исправить кредитную историю за месяц
Достоверные сведения удалить нельзя. За месяц можно исправить ошибку, закрыть просрочку и уменьшить долги, но для формирования устойчивой положительной истории обычно требуется больше времени.
Когда повторно подавать заявку после отказа
Единого обязательного срока нет. Повторная подача имеет смысл после устранения причины отказа: обновления данных в БКИ, снижения ПДН, подтверждения дохода или увеличения первоначального взноса.
Главное
Ипотеку с плохой кредитной историей получить можно, если проблема не критична, старые долги закрыты, а текущий доход позволяет обслуживать кредит. Начните с проверки отчётов и расчёта долговой нагрузки. Затем устраните ошибки и действующие задолженности, подготовьте подтверждение дохода и выберите банки, требованиям которых соответствует ваш профиль.
Не верьте обещаниям гарантированного одобрения. Решение всегда принимает банк, а задача заёмщика — снизить понятные риски и подать заявку с достоверными документами.
Планируете покупку квартиры? На официальном сайте ЖК «Пушкино Град» можно узнать больше о проекте, расположении и условиях покупки, посмотреть актуальные планировки и подобрать вариант под свой бюджет и образ жизни.